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지하철역 근처 노후지역, 어떻게 바뀔까요? 서울시는 ‘역세권 활성화사업’을 통해 주거, 교통, 공공시설이 어우러진
‘컴팩트시티’
로 만들고자 합니다. 복잡한 조례를 핵심만 설명해 드리겠습니다. 좀 더 자세한 사항은 원문을 참고하시기
바랍니다.
1. 사업 목적과 개념
역세권 활성화사업은 교통이 편리한 지하철역 주변에 주택, 상업시설, 공공서비스를 함께 개발하여
주거공급 확대 + 지역 활성화
를 동시에 이루는 도시계획 사업입니다.
2. 적용 대상 지역
● 역세권: 지하철 승강장 기준 도심 중심지는 350m, 일반 지역은 250m 이내
● 간선도로변: 도로를 따라 지정된 상업지역 포함
단, 이미 재개발 예정이거나 도시계획시설로 지정된 구역 등은 제외됩니다.
3. 사업 유형
역세권 활성화사업은 크게 두 가지 방식으로 진행됩니다.
- 지구단위계획 방식: 건축허가나 주택건설사업계획 승인을 통해 추진
- 도시정비형 재개발 방식: 기존 정비계획 변경을 통한 재개발
👉 사업을 추진하려면 대상지 기준(면적, 노후도, 도로접근성 등)을 충족해야 해요.
4. 사업 절차 요약
1. 사업계획안 제출 (시행자 → 구청 → 서울시)
2. 대상지 선정 (지원 자문단 심사)
3. 지구단위계획(또는 정비계획) 수립 및 주민 의견청취
4. 서울시 위원회 심의 → 고시
5. 건축허가 및 인허가 진행
5. 용도지역 변경 및 용적률
● 사업지의 기존 용도(주거/상업 등)를 변경 가능
● 최대 4단계 상향도 가능 (예: 제2종 일반주거 → 일반상업지역)
● 용도 변경에 따른 상한 용적률 기준이 있으며, 공공기여 시 인센티브 부여
| 기존 지역 | 변경 가능 지역 | 상한 용적률 |
|---|---|---|
| 제2종 일반주거 | 일반상업지역 | 800% |
| 준주거지역 | 중심상업지역 | 1,000% |
6. 공공기여란?
개발로 얻는 이익만큼 시민에게 혜택도 돌아가야겠죠?
👉 그래서 용적률 증가분의 일정 비율을 공공기여로 환산합니다.
- 공공임대주택, 공원, 도서관, 커뮤니티시설 등 기부채납
- 공공기여율은 평균 10~38% 수준
- 지구단위계획 구역 외에도 비용 납부로 대체 가능
7. 건축 및 디자인 기준
● 1층은 비주거(상업·문화) 설치 필수 (가로활성화 목적)
● 공공주택은 전용면적 85㎡ 이하 중심
● 사회 혼합형 단지 권장 (공공+민간 혼합 배치)
● 친환경, 지능형 건축물에 용적률 인센티브 부여
● 녹지, 공개공지 등 필수 기준 면적 준수
8. 감정평가 및 투명한 기준 적용
사업자는 사전에 토지가치 상승분과 공공시설 기여 비용에 대한 감정평가를 받아야 하며, 서울시가 관리합니다.
👉 종전·종후 감정평가 모두 시행하며, 감정평가법인은 무작위 추첨으로 선정됩니다.
9. 지원 주체 및 역할
서울주택도시공사(SH): 사업시행자 지정, 교육·컨설팅, 임대주택 관리
서울연구원: 정책 자문, 모니터링, 기준 개선
지원 자문단: 전문가 그룹, 사업 타당성 심의
10. 유의사항
- 12개월 내 주민제안서 제출하지 않으면 사업 무산 가능
- 사업 중 변경사항 발생 시, 시에 통보해야 함
- 기존 정비계획·조례 등과 상충되면 관련법 우선 적용
정리하며
역세권 활성화사업은 단순한 개발이 아닌, 서울을 더욱 스마트하고 살기 좋은 도시로 만드는 전략적 도시정책입니다.
복잡하게 느껴질 수 있지만, 결국은 ‘좋은 위치에 좋은 도시’를 만들기 위한 노력이라는 점에서 모든 시민이 함께 이해하고 참여할 가치가 있어요 😊
